房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，將未來(lái)的房產(chǎn)銷(xiāo)售收益不提前轉(zhuǎn)讓手續(xù)給投資者，以聲望兌換資金支持。在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商來(lái)講會(huì)給投資者一定的溢價(jià)，以引起其投資。但，這些溢價(jià)的會(huì)計(jì)處理卻一直備受大家關(guān)注爭(zhēng)議。

什么是房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)？

房地產(chǎn)包銷(xiāo)協(xié)議溢價(jià)是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，將未來(lái)的房產(chǎn)銷(xiāo)售收益提前轉(zhuǎn)讓給投資者，以獲取資金支持。在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商并不一定會(huì)給投資者一定的溢價(jià)，以引起其想投資。

房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)的會(huì)計(jì)處理

相對(duì)于房地產(chǎn)配售溢價(jià)的會(huì)計(jì)處理，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS）和美國(guó)最有實(shí)力會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（US GAAP）有差別的規(guī)定。IAS認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商肯定將溢價(jià)另外負(fù)債沖減財(cái)務(wù)報(bào)表中，并在未來(lái)的銷(xiāo)售收益中逐步降低折舊。而USGAAP則以為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是將溢價(jià)才是收入沖減財(cái)務(wù)報(bào)表中。

IAS的會(huì)計(jì)處理

依據(jù)什么IAS的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商估計(jì)將溢價(jià)充當(dāng)負(fù)債計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表中，并在未來(lái)的銷(xiāo)售收益中逐步降低固定資產(chǎn)的折舊。這些會(huì)計(jì)處理可以切實(shí)保障開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的銷(xiāo)售收益中漸漸地分?jǐn)傄鐑r(jià)，從而盡量的避免一次性沖減收入對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響。

US GAAP的會(huì)計(jì)處理

依據(jù)什么US GAAP的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是將溢價(jià)以及收入沖減財(cái)務(wù)報(bào)表中。這種會(huì)計(jì)處理也可以讓開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)獲得更多的收入，進(jìn)而增強(qiáng)其財(cái)務(wù)表現(xiàn)。然而，這些會(huì)計(jì)處理也存在地一定的風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)高估未來(lái)的銷(xiāo)售收益，從而會(huì)造成收入過(guò)熱。

房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)的影響因素

房地產(chǎn)包銷(xiāo)協(xié)議溢價(jià)的大小取決于它多種因素，和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和地理位置、投資者的信心等。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)供需關(guān)系越不安，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和地理位置越好，投資者的信心越高，溢價(jià)就越高。

房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)溢價(jià)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比較多和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生了什么變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收益低于預(yù)期。信用風(fēng)險(xiǎn)是指投資者無(wú)法按時(shí)支付溢價(jià)也可以不能履行其他合同義務(wù)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法及時(shí)快速變現(xiàn)溢價(jià)，倒致資金鏈斷裂。

如何降低房地產(chǎn)包銷(xiāo)溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)？

為了降低房地產(chǎn)配售溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商也可以采取多種措施，以及：

• 選擇合適的投資者，確保其信用狀況良好；
• 制定合理的合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；
• 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收益預(yù)期合理；
• 加強(qiáng)資金管理，確保資金鏈暢通。

房地產(chǎn)保底價(jià)溢價(jià)是一種常見(jiàn)的融資，但其會(huì)計(jì)處理備受大家的關(guān)注爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是依據(jù)自身情況你選最合適的會(huì)計(jì)處理，并采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。